家の購入を考えている方は、土地を探す機会もあることでしょう。
土地のような不動産は、利用する場面によって評価額（値段）が変わってきます。
例えば、売買する際の金額と、税金計算をする際の金額は異なります。これは知っておくことで節税対策にもつかえるようになるのです。
今回は、土地の評価方法やその価値について、税金の目線からも考えてみたいと思います。
土地の代表的な評価方法とは？
土地を評価する方法は、その目的により様々です。
例えば、土地を売買するケースであれば、時価を使って評価することが多いですが、一言に時価といっても上場株式のように取引相場が常に示されているわけではなく、慣れていない人には難しいと感じることも多いでしょう。
今回は、土地に関する代表的な以下の評価方法について説明します。
- 売買をする際の評価方法
- 固定資産税を計算する際の評価方法
- 相続税を計算する際の評価方法
売買をする際の評価方法
土地を売買する際には、時価で取引を行うのが一般的です。ただし、一概に時価と言っても不動産の時価はわかりにくいもの。
時価を算定する際には、不動産鑑定士に鑑定評価をお願いするケースがあります。不動産鑑定のプロに時価の算定をお願いすることで、信頼性がグッと上がるからです。
不動産鑑定士にお願いするほどでもないケースでは、周辺地域の取引実績（売買事例）を元に時価を推定する場合もありますし、国土交通省が発表している公示価格（取引の参考値）を利用する場合もあります。
こちらの記事が詳しく説明していたので、参考にしてみてください。
【土地価格の調べ方】5つの重要ポイント解説。注文住宅の相場を知るには、まず土地相場を知ることが必要｜注文住宅Life
ここまで読んで感じた方もおられるかもしれませんが、不動産の時価は非常に曖昧で、金額が大きい分、少しの計算の違いが大きな金額差を生み出すこともあります。
固定資産税を計算するときの評価方法
持ち家の方であれば、毎年、固定資産税を納税しているはずです。
固定資産税の税金計算に使うためにも、土地は評価されます。
この際に使われるのは「固定資産税評価額」であり、時価よりも低い価格で評価されます。
具体的には、国土交通省が毎年1月1日における取引の参考値（公示価格といいます）を示しています。
公示価格は時価に近いと表現されることも多く、固定資産税評価額は公示価格×0.7程度の価格がついています。
なぜ時価より低い価格がついているか？といえば、時価で固定資産税を評価してしまうと税負担が重くなってしまいます。不動産は住宅用に購入されている方も多く、一定の配慮がなされているのでしょう（なお、住宅用地の場合は、さらに優遇措置があります）。
相続税申告の際の相続税評価
土地を相続する際に、相続税の計算で使われる評価は、相続税評価額です。
相続税評価額は、路線価地域であれば、「相続税路線価」、それ以外の地域では、「倍率」と呼ばれる数値を利用して土地を評価します。
この相続税路線価は、一般的に、公示価格×0.8程度の価格がついています。
価値が高いのは整形地？
これらの計算に利用される価格は、土地の地域（例えば時価の高い一等地か、地方の需要が低い土地か）によっても大きく変わってきます。
この点については誰もが想像しやすい部分でしょう。
さらに、いびつな形をした土地や、間口が狭く奥まった土地（いわゆる旗竿地など）よりも、整形地が一番評価額が高くなる傾向にあります。
整形地はそれだけ利用しやすいと考えられているのです。
例えば、相続税の計算で土地を評価する際にも整形地が一番評価額が高く算定されるのです。
今回は、土地の評価方法について3つのパターンを紹介しました。
土地を所有している方や、今後購入を予定している方は参考にしてみてください。
